O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é uma das obrigações fiscais que mais afeta os proprietários de habitação em Portugal. Em 2026, registam-se mudanças relevantes que podem fazer subir o valor a pagar — especialmente para quem tem imóveis novos ou que sejam objeto de reavaliação. Neste artigo, explicamos o que muda, como calcular o seu IMI e quem pode beneficiar de isenções.
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O Que É o IMI e Como Funciona
O IMI é um imposto anual que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis urbanos e rústicos situados em Portugal. É pago pelos proprietários dos imóveis a 31 de dezembro do ano anterior e é liquidado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), com base nos dados constantes da matriz predial.
A fórmula de cálculo do VPT é a seguinte:
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc — Valor base dos prédios edificados (preço por metro quadrado)
- A — Área bruta de construção e área excedente à área de implantação
- Ca — Coeficiente de afetação (consoante o uso do imóvel: habitação, comércio, etc.)
- Cl — Coeficiente de localização (varia entre 0,4 e 3,5)
- Cq — Coeficiente de qualidade e conforto
- Cv — Coeficiente de vetustez (tem em conta a idade do imóvel)
O IMI a pagar resulta da aplicação da taxa municipal ao VPT do imóvel. Quanto mais elevado for o VPT, maior será o imposto a pagar.
A Grande Novidade de 2026: Valor da Construção Sobe 7%
A principal alteração para 2026 diz respeito ao valor base dos prédios edificados (Vc), que foi aprovado pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU). Este valor passou de 532 euros por metro quadrado em 2025 para 570 euros por metro quadrado em 2026, o que representa um aumento de aproximadamente 7%.
Este aumento tem impacto direto nos casos em que o VPT é recalculado, ou seja:
- Imóveis recém-construídos ou reconstruídos que sejam avaliados pela primeira vez
- Imóveis que sejam objeto de obras de ampliação ou beneficiação
- Imóveis cujos proprietários solicitem uma reavaliação do VPT
Para efeitos de IMI, ao valor base de 570 euros acresce 25% referente ao valor do terreno, o que eleva o valor de referência para 712,50 euros por metro quadrado. Quanto mais recente for a avaliação do imóvel, maior será a probabilidade de o VPT refletir estes novos valores — e, consequentemente, maior poderá ser o IMI a pagar.
Taxas de IMI por Município em 2026
As taxas de IMI são fixadas anualmente por cada câmara municipal, dentro dos limites definidos pela lei. Para prédios urbanos, as taxas variam entre 0,3% e 0,45%. Para prédios rústicos, a taxa é de 0,8%. Os municípios em situação de desequilíbrio financeiro podem aplicar taxas mais elevadas.
Em 2026, as maiores cidades definiram as seguintes políticas:
- Lisboa — taxa mínima legal de 0,3% para habitação própria e permanente, com devolução integral do IRS municipal
- Porto — manteve a taxa de IMI sem alterações e aprovou uma redução de 0,5% no IRS municipal
- Cascais — aprovou aumento do IMI para algumas categorias de imóveis, mas com redução para habitação própria permanente
Para saber a taxa exata aplicada no seu município, pode consultar o portal da Autoridade Tributária, o site da câmara municipal local ou utilizar simuladores disponíveis em plataformas como o Doutor Finanças ou a Comparaja.
Coeficientes de Localização: Como Podem Mudar o Seu IMI
O coeficiente de localização (Cl) é um dos fatores mais determinantes no cálculo do VPT. Oscila entre 0,4 (zonas rurais dispersas, podendo baixar até 0,35) e 3,5 (zonas urbanas premium). Por lei, os coeficientes de localização são revistos em todo o país de três em três anos.
Na revisão em curso, as zonas com maior procura imobiliária — como determinadas áreas de Lisboa, Porto, Cascais, Sintra e Algarve — podem ver os seus coeficientes aumentar até 20%, enquanto zonas com menor atividade imobiliária podem ver uma redução de até 10%. Esta revisão pode afetar o VPT de muitos imóveis, mesmo sem qualquer reavaliação formal.
Vale a Pena Pedir a Reavaliação do IMI?
A lei permite que qualquer proprietário solicite a reavaliação do VPT do seu imóvel a cada três anos, sem qualquer custo. Mas atenção: com o aumento do valor de construção para 570 euros por metro quadrado em 2026, esta decisão deve ser ponderada com cuidado.
A reavaliação pode ser favorável se o imóvel tiver sido avaliado há muitos anos e o coeficiente de vetustez for elevado, o que pode resultar num VPT mais baixo. Mas se o imóvel for relativamente recente e estiver localizado numa zona com coeficientes de localização em alta, a reavaliação pode fazer subir o VPT — e, consequentemente, o IMI a pagar.
Antes de tomar esta decisão, convém fazer uma simulação ou consultar um especialista fiscal.
Quem Está Isento de IMI em 2026
Existem dois tipos de isenção de IMI: temporária e permanente.
A isenção temporária pode ser concedida durante três anos para imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que o VPT não ultrapasse 125.000 euros e o rendimento bruto anual do agregado familiar não exceda 153.300 euros. Esta isenção tem de ser requerida e está sujeita à adesão do município.
A isenção permanente aplica-se a proprietários com rendimento bruto anual não superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS. Em 2026, o IAS é de 537,13 euros, o que corresponde a um limite de rendimento anual de aproximadamente 14.851 euros. Para além disso, o VPT total dos imóveis do agregado não pode exceder 10 vezes o valor anual do IAS.
Estão também isentos de IMI os prédios classificados como monumentos nacionais, os imóveis integrados em empreendimentos de reabilitação urbana (durante determinados períodos) e os prédios pertencentes a partidos políticos, sindicatos e certas instituições de solidariedade social.
Quando e Como se Paga o IMI em 2026
O IMI de 2025 (relativo aos imóveis que eram propriedade a 31 de dezembro de 2025) é pago em 2026 nos seguintes prazos:
- Até ao final de abril de 2026 — para valores até 100 euros (pagamento numa única prestação)
- Maio e novembro de 2026 — para valores entre 100 e 500 euros (duas prestações)
- Maio, agosto e novembro de 2026 — para valores superiores a 500 euros (três prestações)
O pagamento pode ser feito através do Portal das Finanças, no Multibanco, nas lojas CTT, nos balcões da Autoridade Tributária ou através da homebanking bancária. Se não receber a nota de cobrança e o imóvel existir, o proprietário deve contactar as Finanças para regularizar a situação.
Dicas Para Gerir Melhor o Seu IMI
Para não ser apanhado de surpresa, há algumas medidas que pode tomar antecipadamente. Primeiro, consulte o VPT do seu imóvel no Portal das Finanças e verifique se a avaliação é recente. Se o imóvel foi avaliado antes de 2020, pode valer a pena analisar se a reavaliação seria favorável, tendo em conta os novos valores.
Segundo, verifique se tem direito a isenção de IMI — muitos proprietários elegíveis não sabem que podem beneficiar desta medida. Terceiro, caso tenha imóveis arrendados, considere que o IMI pode ser parcialmente deduzido ao IRS como encargo do imóvel.
Por último, se o seu IMI for significativo, convém planear os pagamentos com antecedência, para evitar encargos adicionais com juros de mora em caso de incumprimento. Com a subida do valor de construção para 570 euros por metro quadrado, 2026 é um bom ano para rever a sua situação fiscal imobiliária.