Vender uma casa em Portugal pode gerar um lucro significativo — mas esse lucro, conhecido como mais-valia imobiliária, está sujeito a tributação em IRS. Em 2026, o regime fiscal aplicável a esta área passou por alterações importantes, com novas regras que podem reduzir ou eliminar o imposto a pagar. Neste artigo explicamos como funciona o cálculo das mais-valias, quem está isento e como pode tirar partido das novas medidas aprovadas pelo Governo.
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O Que São as Mais-Valias Imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias são o lucro obtido quando vende um imóvel por um valor superior àquele pelo qual o adquiriu. A fórmula base é simples: valor de venda menos valor de aquisição, ajustado por coeficientes de desvalorização monetária e determinadas despesas.
Este resultado é considerado rendimento da categoria G do IRS — rendimentos de mais-valias. Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é tributada, sendo esse valor somado aos restantes rendimentos do agregado familiar e sujeito às tabelas progressivas do IRS.
Por exemplo: se comprou uma casa por 150.000 euros e vendeu por 250.000 euros, a mais-valia bruta é de 100.000 euros. Após aplicar o coeficiente de atualização monetária (que varia consoante o ano de aquisição), e deduzir as despesas elegíveis, apurar-se-á a mais-valia líquida. Metade desse valor integrará o seu rendimento coletável para efeitos de IRS.
Despesas que Pode Deduzir
A lei permite deduzir ao valor de aquisição várias despesas, reduzindo assim a mais-valia tributável. Entre as mais relevantes encontram-se:
- Obras e melhoramentos realizados nos últimos 12 anos, desde que comprovados com fatura em nome do proprietário;
- Comissões de mediação imobiliária pagas na venda;
- Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) pago na compra;
- Imposto do Selo pago na compra;
- Custos notariais e de registo associados à transação.
É fundamental guardar todas as faturas relacionadas com obras, uma vez que apenas despesas devidamente documentadas são aceites pela Autoridade Tributária. Qualquer obra feita sem fatura ou em nome de outra pessoa não pode ser deduzida.
Novas Regras em 2026: Prazo de Residência Reduzido para 12 Meses
Uma das alterações mais relevantes aprovadas para 2026 diz respeito ao prazo mínimo de residência habitual para beneficiar da isenção de mais-valias por reinvestimento. Anteriormente, era necessário ter utilizado o imóvel como habitação própria e permanente durante pelo menos 24 meses. O Governo reduziu esse prazo para 12 meses.
Esta alteração tem impacto direto em quem comprou casa recentemente e pretende mudar de residência: já não é necessário aguardar dois anos para poder vender sem perder o direito à isenção por reinvestimento.
Isenção por Reinvestimento: Como Funciona
A isenção por reinvestimento é o mecanismo mais poderoso para evitar o pagamento de IRS sobre mais-valias imobiliárias. Em termos gerais, se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor obtido (deduzido do crédito eventualmente amortizado) na aquisição de outra habitação com a mesma finalidade, fica isento de tributação.
As regras essenciais são as seguintes:
- O reinvestimento pode ocorrer até 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores à mesma;
- A intenção de reinvestir deve ser declarada no Anexo G do IRS do ano da venda;
- Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional ao valor reinvestido;
- O imóvel adquirido deve ser destinado a habitação própria e permanente.
Existe ainda uma nova isenção aprovada em 2025: quem vende a sua casa e reinveste noutro imóvel para arrendamento a renda moderada (arrendamento acessível com contrato de duração mínima de 5 anos) também beneficia de isenção, alargando as opções de quem pretende mudar de estratégia imobiliária.
E Quem Vende a Segunda Casa ou um Imóvel de Investimento?
Se o imóvel vendido não for a habitação própria e permanente — por exemplo, uma segunda casa, um imóvel herdado ou um apartamento arrendado — as regras de isenção por reinvestimento não se aplicam. Nesse caso, 50% da mais-valia apurada será integrada no rendimento tributável, podendo implicar uma fatura de IRS significativa.
Há, contudo, algumas situações em que é possível mitigar o impacto fiscal:
- Aplicar o coeficiente de atualização monetária (deduz a inflação ao valor de aquisição histórico);
- Deduzir todas as despesas elegíveis, incluindo obras documentadas;
- Considerar a doação do imóvel em vida como alternativa — sujeita a Imposto do Selo mas isenta entre herdeiros legitimários;
- Consultar um contabilista ou fiscalista para analisar a melhor estratégia face à sua situação concreta.
Como Declarar as Mais-Valias no IRS
Qualquer venda de imóvel deve ser declarada no Anexo G do IRS, relativo ao ano em que ocorreu a transação. Se vendeu casa em 2025, terá de o declarar na entrega do IRS entre abril e junho de 2026.
Na declaração, deve identificar o imóvel, indicar as datas e valores de aquisição e venda, as despesas elegíveis e, se aplicável, a intenção de reinvestir. O não cumprimento desta obrigação pode resultar em coimas e no pagamento retroativo do imposto com juros de mora.
Casos Práticos: Qual o Imposto a Pagar?
Para ilustrar, imaginemos dois cenários concretos:
Caso A — Habitação própria com reinvestimento: João comprou casa em 2020 por 180.000 euros e vendeu em 2026 por 280.000 euros, tendo residido lá durante 14 meses. A mais-valia bruta é de 100.000 euros. Como vai reinvestir o valor numa nova habitação, fica totalmente isento de IRS sobre a mais-valia.
Caso B — Segunda habitação sem reinvestimento: Ana vendeu um apartamento que herdou, com uma mais-valia apurada de 60.000 euros após coeficiente e despesas. Apenas 30.000 euros (50%) são tributados. Tendo um rendimento coletável elevado, essa parcela pode ser tributada à taxa marginal de 37%, resultando num imposto aproximado de 11.100 euros.
Conclusão: Planear com Antecedência É a Chave
As mais-valias imobiliárias representam um encargo fiscal relevante que pode, em muitos casos, ser reduzido ou eliminado com o planeamento adequado. As novas regras de 2026, nomeadamente a redução do prazo de residência para 12 meses e a nova isenção por reinvestimento em arrendamento acessível, ampliam as possibilidades de poupança fiscal.
Se está a ponderar vender um imóvel, convém consultar um contabilista certificado antes de fechar qualquer negócio. Uma decisão bem planeada pode poupar-lhe milhares de euros em impostos — e garantir que a sua estratégia financeira está totalmente alinhada com as regras em vigor.