O alojamento local — o modelo de arrendamento de curta duração popularizado por plataformas como o Airbnb e o Booking — continua a ser um tema quente em Portugal em 2026. Com novas regras de licenciamento, alterações fiscais e pressão crescente dos municípios para regular o setor, quem tem ou pondera ter um alojamento local precisa de estar muito bem informado. Este artigo explica o que mudou, o que está em vigor e como gerir um alojamento local de forma legal e rentável.
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O Que É o Alojamento Local?
O alojamento local (AL) é uma modalidade de prestação de serviços de alojamento turístico em imóveis particulares, mediante remuneração, por períodos inferiores a 30 dias. Inclui apartamentos, moradias, estabelecimentos de hospedagem (quartos em casa do proprietário) e hostels.
Durante anos, o AL foi visto como uma alternativa fácil de monetizar imóveis em cidades e zonas turísticas. Com a explosão do turismo em Portugal, o setor cresceu exponencialmente — e gerou também críticas: aumento das rendas, escassez de habitação para residentes e impacto nas comunidades locais.
O Que Mudou no Licenciamento em 2026?
O regime legal do alojamento local passou por várias alterações nos últimos anos, algumas das quais continuam a produzir efeitos em 2026.
Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, de outubro de 2024, foi eliminada a suspensão de emissão de novos registos de alojamento local de apartamentos em edifício — suspensão que estava em vigor desde 2023 ao abrigo da lei Mais Habitação. Isto significa que, em teoria, voltou a ser possível registar novos alojamentos locais em apartamentos. Contudo, há um conjunto importante de exceções e limitações:
- Áreas de contenção: os municípios com mais de 1.000 registos de AL podem definir áreas de contenção, onde novos registos são limitados ou proibidos. Lisboa e Porto já definiram várias zonas de contenção que cobrem os bairros históricos e turísticos;
- Regulamentos municipais: cada câmara municipal tem agora poderes reforçados para regulamentar o AL no seu território — incluindo limitar o número de imóveis, exigir distâncias mínimas entre unidades ou definir quotas por rua;
- Renovação obrigatória: os registos de AL estão sujeitos a renovação periódica e os municípios podem revogar licenças em caso de incumprimento das novas regras.
A CEAL Foi Eliminada — E Agora?
Uma das notícias mais relevantes para os proprietários de alojamento local foi a revogação da Contribuição Extraordinária de Alojamento Local (CEAL) em setembro de 2024, com efeitos retroativos desde 31 de dezembro de 2023.
A CEAL era um tributo anual adicional aplicado a proprietários de AL em zonas de pressão urbana, que chegou a gerar fortes críticas do setor. A sua eliminação foi bem recebida pelos proprietários, mas não eliminou outras obrigações fiscais.
Fiscalidade do Alojamento Local em 2026
Do ponto de vista fiscal, os rendimentos obtidos através do alojamento local são tributados em IRS na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou, se o proprietário optar pelo regime simplificado, aplicando um coeficiente de 0,35 ao volume de negócios (o que significa que 35% das receitas são consideradas rendimento tributável).
Existem duas formas de tributação para proprietários de AL:
- Regime simplificado: o coeficiente de 0,35 aplica-se automaticamente se o volume de negócios anual não ultrapassar 200.000 euros. É a opção mais comum para proprietários com um ou dois imóveis;
- Contabilidade organizada: obrigatória acima dos 200.000 euros de volume de negócios anual; permite deduzir as despesas reais (obras, energia, plataformas, amortizações), mas exige a contratação de um contabilista certificado.
Importante: os rendimentos de alojamento local não beneficiam da taxa reduzida de IRS de 10% prevista para o arrendamento habitacional de longa duração. O alojamento de curta duração e arrendamento turístico estão expressamente excluídos desta medida.
IVA no Alojamento Local
Os proprietários de AL com volume de negócios anual superior a 14.500 euros (valor de isenção para 2026) são obrigados a liquidar e entregar IVA. A taxa aplicável é de 6% sobre os serviços de alojamento (taxa reduzida prevista na lista I do CIVA). Abaixo do limiar de isenção, o proprietário pode optar pela isenção de IVA ao abrigo do artigo 53.º do CIVA.
Obrigações Declarativas e de Registo
Quem tem alojamento local em Portugal deve cumprir um conjunto de obrigações:
- Efetuar o registo na plataforma do RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local);
- Comunicar os hóspedes ao SEF/AIMA (para hóspedes não comunitários);
- Emitir fatura ou fatura-recibo por cada prestação de serviços, através do portal das Finanças;
- Declarar os rendimentos no Anexo B do IRS;
- Liquidar e entregar IVA, se aplicável;
- Cumprir as normas de segurança, higiene e acessibilidade previstas na legislação.
Vale Ainda a Pena Ter Alojamento Local em Portugal?
A rentabilidade do alojamento local em Portugal continua a ser, em muitos casos, superior à do arrendamento de longa duração — sobretudo nas grandes cidades e destinos turísticos como o Algarve, Madeira e Açores. Contudo, o modelo envolve mais trabalho, custos operacionais e riscos do que o arrendamento tradicional.
Antes de investir num imóvel para AL, convém considerar: a localização e a taxa de ocupação esperada, os custos de gestão (limpeza, manutenção, plataformas), a carga fiscal efetiva, e as restrições municipais em vigor.
Quem já tem um AL registado deve manter-se atento às atualizações regulamentares do respetivo município e garantir que cumpre todos os requisitos de renovação de licença — caso contrário, arrisca a revogação do registo e coimas.
Conclusão: Regulação Crescente, Mas Setor Dinâmico
O alojamento local em Portugal atravessa um período de maior regulação e controlo, mas continua a ser um setor dinâmico e relevante para a economia do turismo. Para os proprietários, a chave está em manter-se informados sobre as regras em vigor, cumprir todas as obrigações fiscais e declarativas, e adaptar a estratégia à realidade do mercado local.
Convém consultar um contabilista ou advogado especializado em turismo e direito imobiliário para garantir que a sua atividade de alojamento local está plenamente em conformidade com a legislação de 2026.