Comprar uma casa em Portugal implica pagar vários impostos e encargos, e o IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é um dos mais expressivos. Em 2026, os escalões de IMT foram atualizados em 2% e foram introduzidas ou alargadas isenções significativas para jovens compradores. Se está a pensar adquirir um imóvel este ano, perceber como funciona o IMT pode fazer uma diferença considerável no orçamento final da operação.
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O que é o IMT e quando se paga?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que incide sobre a transmissão de imóveis, pago pelo comprador no momento da escritura de compra e venda. O seu valor é calculado com base no maior dos seguintes montantes: o valor declarado na escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, constante da caderneta predial.
O pagamento do IMT é efetuado antes da celebração da escritura pública e constitui um requisito obrigatório para a concretização do negócio. Juntamente com o IMT, é também cobrado o Imposto do Selo sobre a transmissão, à taxa de 0,8% sobre o valor da transação.
Como se calculam os escalões de IMT em 2026?
O IMT aplica-se segundo uma tabela de escalões progressivos, semelhante à do IRS, sendo a taxa aplicada à diferença entre o valor do imóvel e o início do escalão onde se enquadra. Em 2026, após a atualização de 2%, as tabelas para habitação própria e permanente no continente são (valores orientativos):
- Até 106.346 euros: isento;
- De 106.347 a 145.782 euros: taxa de 2%;
- De 145.783 a 197.979 euros: taxa de 5%;
- De 197.980 a 291.968 euros: taxa de 7%;
- De 291.969 a 578.598 euros: taxa de 8%;
- Acima de 578.598 euros: taxa única de 6% (taxa fixa, sem escalões progressivos acima deste valor).
Para habitação secundária (não destinada a habitação própria e permanente), as taxas são mais elevadas, e não existe a isenção no primeiro escalão. Para imóveis destinados a arrendamento habitacional permanente, existem também regimes específicos.
Isenção de IMT para jovens até 35 anos
Uma das medidas mais relevantes em 2026 é a isenção de IMT para jovens compradores. Esta isenção aplica-se a pessoas com idade até 35 anos que adquiram um imóvel para habitação própria e permanente, nos seguintes moldes:
- Isenção total de IMT e Imposto do Selo (na compra) para imóveis com valor até 330.539 euros;
- Isenção parcial para imóveis entre 330.539 e 660.982 euros: a isenção mantém-se sobre os primeiros 330.539 euros e o IMT é calculado apenas sobre o excedente.
Esta medida, integrada no chamado Programa IMT Jovem, visa facilitar o acesso à habitação própria por parte das gerações mais jovens, que enfrentam maiores dificuldades no mercado imobiliário. É importante verificar junto de um notário ou advogado se reúne todas as condições para beneficiar desta isenção.
Outras isenções de IMT a conhecer
Para além da isenção para jovens, existem outras situações em que pode ser aplicada uma isenção ou redução de IMT:
- Imóveis para arrendamento habitacional: desde que sejam objeto de contrato de arrendamento habitacional permanente celebrado no prazo de seis meses após a aquisição;
- Reabilitação urbana: imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana ou imóveis com mais de 30 anos que vão ser objeto de obras de reabilitação;
- Herança e doação: as transmissões gratuitas entre cônjuges, ascendentes e descendentes estão isentas de IMT (mas não de Imposto do Selo).
Como calcular o IMT que vai pagar?
O cálculo do IMT pode parecer complexo à primeira vista, mas existem vários simuladores online gratuitos — disponíveis em plataformas como o ComparaJá, Doutor Finanças ou simuladorimt.app — que permitem estimar o valor a pagar com base no preço do imóvel, na sua finalidade e na localização.
A fórmula geral é: IMT = (Valor do imóvel × Taxa do escalão) − Parcela a abater. A parcela a abater é um valor fixo definido na tabela para cada escalão, que visa garantir a progressividade do imposto.
Por exemplo, para um imóvel de habitação própria e permanente avaliado em 250.000 euros no continente, em 2026 o IMT a pagar seria calculado no escalão de 7%, com a correspondente dedução da parcela a abater.
Outros encargos na compra de casa além do IMT
O IMT não é o único custo a ter em conta na compra de um imóvel. Ao planear o orçamento para a aquisição, convém considerar também:
- Imposto do Selo sobre a transmissão: 0,8% sobre o valor da escritura;
- Imposto do Selo sobre o crédito habitação: 0,6% sobre o valor do empréstimo;
- Escritura e registo predial: custos notariais e de registo no Conservatória do Registo Predial;
- Avaliação bancária: custo cobrado pelo banco para avaliar o imóvel;
- Comissões bancárias: abertura de processo, dossier e outras.
No total, os custos de transação numa compra de casa em Portugal (impostos, notário, registo) podem representar entre 3% e 6% do valor do imóvel, dependendo do preço e das condições do negócio. Planear este valor com antecedência — e verificar se tem direito a alguma das isenções disponíveis — é um passo fundamental para qualquer comprador. Recomenda-se sempre a consulta de um notário ou advogado especializado antes de avançar com o processo de aquisição.