A nova lei do arrendamento introduz um IRS de 10% para senhorios e reforça a proteção dos inquilinos, numa tentativa de equilibrar o mercado de habitação.
O mercado de arrendamento em Portugal atravessa uma transformação legal significativa em 2026. O Governo aprovou um conjunto de medidas que altera as regras do jogo tanto para senhorios como para inquilinos — com novas obrigações, novos benefícios fiscais e um novo enquadramento para os contratos de arrendamento habitacional. O objetivo declarado é colocar mais casas no mercado de arrendamento, com particular foco nas rendas a preços acessíveis.
Salário Mínimo 2026 em Portugal: €920 por Mês — Impacto nos Descontos, No Poder de Compra e Nas Empresas
O salário mínimo nacional é de €920 brutos em 2026, um aumento de 5,7%. Descubra o valor líquido a r…
Literacia Financeira em Portugal 2026: Como Gerir o Orçamento Familiar e Poupar Mais
Portugal está abaixo da média europeia em literacia financeira — este guia prático ajuda a gerir mel…
Se é proprietário de um imóvel arrendado, está a pensar arrendar a sua casa, ou é inquilino que quer perceber melhor os seus direitos, este guia explica as principais mudanças que entram em vigor em 2026 e o que implicam para o seu bolso e para a sua situação contratual.
A Atualização das Rendas em 2026: Máximo de 2,24%
A atualização anual das rendas em 2026 ficou fixada num coeficiente de 1,0224, o que corresponde a um aumento máximo de 2,24% face ao valor da renda anterior. Na prática:
- Uma renda de 500 euros pode subir, no máximo, 11,20 euros — passando para 511,20 euros.
- Uma renda de 1.000 euros pode subir, no máximo, 22,40 euros — passando para 1.022,40 euros.
- Uma renda de 1.500 euros pode subir, no máximo, 33,60 euros — passando para 1.533,60 euros.
Este aumento é um direito do senhorio, mas não uma obrigação. Para aplicá-lo legalmente, o senhorio deve comunicar o novo valor ao inquilino com, pelo menos, 30 dias de antecedência, justificando o cálculo com base na fórmula oficial. A comunicação deve ser feita por escrito — carta registada, email com recibo de leitura ou outro meio que comprove a receção.
IRS Para Senhorios: A Taxa Cai de 25% Para 10%
Uma das maiores mudanças da lei do arrendamento de 2026 é a redução significativa da carga fiscal sobre os rendimentos prediais. Os senhorios que pratiquem rendas moderadas — definidas pela lei como rendas que não ultrapassem os 2.300 euros mensais — passam a pagar IRS à taxa de apenas 10%, em vez dos 25% que vigoravam anteriormente.
Esta redução representa uma poupança fiscal muito expressiva. Por exemplo, um senhorio que receba 1.000 euros de renda mensal (12.000 euros anuais) pagava, com a taxa de 25%, cerca de 3.000 euros de IRS sobre esse rendimento. Com a nova taxa de 10%, passa a pagar apenas 1.200 euros — uma diferença de 1.800 euros por ano.
Para as empresas que arrendem imóveis, a lei prevê um benefício equivalente: passam a ser tributadas em IRC sobre apenas metade do rendimento obtido com contratos de arrendamento moderado.
Atenção: para beneficiar desta taxa reduzida, o contrato tem de cumprir os critérios de “arrendamento moderado” e estar devidamente registado na Autoridade Tributária.
Prazo Mínimo dos Contratos: Três Anos Obrigatórios
Uma das mudanças mais impactantes para ambas as partes é a imposição de um prazo mínimo de três anos para os contratos de arrendamento habitacional. Isto significa que contratos celebrados por períodos inferiores — mesmo que haja acordo entre as partes — não são considerados válidos nos termos da lei.
Para os inquilinos, esta medida oferece maior estabilidade e segurança, eliminando o risco de contratos de curta duração que obrigam a mudanças frequentes e custosas. Para os senhorios, significa um compromisso mais longo, o que pode ser uma vantagem em termos de estabilidade de rendimento, mas também implica maior cautela na seleção do inquilino.
Novas Deduções no IRS Para Inquilinos
Os inquilinos também beneficiam de condições mais favoráveis em 2026. A dedução anual no IRS das rendas pagas sobe do teto anterior de 700 euros para 900 euros em 2026, e para 1.000 euros em 2027 — mas apenas em contratos enquadrados no regime de arrendamento moderado (rendas até 2.300 euros).
A dedução corresponde a 15% das rendas pagas. Assim, um inquilino que pague 800 euros de renda mensal pode deduzir 15% de 9.600 euros (renda anual) = 1.440 euros, mas com o teto de 900 euros, a dedução efetiva será de 900 euros. Para maximizar esta dedução, convém garantir que o senhorio emite recibo de renda eletrônico com o NIF do inquilino.
Registo Obrigatório dos Contratos no Portal das Finanças
Todos os contratos de arrendamento habitacional passam a ter de ser registados eletronicamente no Portal das Finanças, acompanhados do documento PDF assinado pelas partes. Este registo é obrigatório para que o contrato seja válido para efeitos fiscais e legais.
O não cumprimento desta exigência pode resultar em coimas que variam entre 150 e 3.750 euros por contrato. Senhorios que ainda têm contratos não registados devem regularizar a situação o quanto antes.
Despejos Mais Rápidos em Caso de Incumprimento
A nova lei inclui também medidas para agilizar os processos de despejo em situações de incumprimento por parte dos inquilinos — nomeadamente, falta de pagamento de rendas. O objetivo é reforçar a confiança dos proprietários, que muitas vezes hesitam em arrendar os seus imóveis por receio de processos legais longos e custosos.
As decisões judiciais em processos de despejo passam a ter prazos mais curtos, e existe uma via processual simplificada para situações de incumprimento manifesto. Convém, no entanto, ter em conta que mesmo com estas melhorias, o processo de despejo em Portugal continua a ser mais demorado do que em muitos outros países europeus.
Proibição do Assédio no Arrendamento
A lei codifica e reforça a proibição do chamado assédio no arrendamento — comportamentos por parte do senhorio que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem o acesso e a fruição do imóvel por parte do inquilino. Isto inclui, por exemplo, cortar água ou eletricidade, recusar-se a fazer reparações urgentes ou entrar no imóvel sem aviso.
Os inquilinos que se sintam vítimas de assédio podem apresentar queixa junto das autoridades e exigir compensação pelos danos causados.
O Objetivo do Governo: 300 Mil Novas Casas no Mercado
Com este conjunto de medidas, o Governo prevê colocar até 300 mil novas casas no mercado de arrendamento a médio prazo, sendo que 45 mil deverão ser disponibilizadas ainda até ao final de 2026. Os incentivos fiscais para os senhorios, combinados com a maior celeridade dos processos de despejo, visam atrair proprietários que mantinham os seus imóveis vazios por receio de riscos legais ou fiscais.
Se está a pensar arrendar a sua casa, 2026 pode ser um bom momento para dar esse passo — especialmente se optar por um contrato de renda moderada que lhe permita beneficiar da taxa de IRS de 10%. Para uma avaliação mais completa da sua situação, convém consultar um contabilista ou um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer contrato.