Imobiliário Comercial em Portugal 2026: Investimento Sobe 10% para 2.670 Milhões e Estrangeiros Dominam

O investimento em imobiliário comercial cresceu 10% em Portugal, atingindo 2.670 milhões de euros, com os investidores estrangeiros a liderar as transações.

Enquanto os portugueses acompanham de perto a escalada dos preços das casas, existe outro segmento do mercado imobiliário que tem passado mais despercebido mas que regista números igualmente impressionantes: o imobiliário comercial. Em 2025, o investimento em escritórios, espaços de retalho, armazéns logísticos e hotéis em Portugal cresceu 10% face ao ano anterior, atingindo um total de cerca de 2.670 milhões de euros, com o capital estrangeiro a representar mais de 60% do total investido, de acordo com dados da consultora Cushman & Wakefield.

Estes números colocam Portugal num mapa de destinos europeus atrativos para investidores institucionais internacionais. Mas o que está por detrás deste interesse? E o que podem esperar os portugueses deste mercado em 2026?

O Que é o Imobiliário Comercial

O imobiliário comercial é, por definição, o segmento do mercado imobiliário que não inclui as habitações. Engloba um vasto conjunto de ativos:

• Escritórios: Edifícios e espaços de trabalho em centros de negócios, principalmente em Lisboa e Porto.
• Retalho: Centros comerciais, lojas de rua e superfícies comerciais de média e grande dimensão.
• Industrial e logístico: Armazéns, plataformas de distribuição e parques industriais, um segmento em forte crescimento impulsionado pelo comércio eletrónico.
• Hotelaria: Hotéis, aparthotéis e outras unidades de alojamento turístico, numa altura em que o turismo em Portugal atinge recordes.
• Ativos alternativos: Residências de estudantes, residências sénior, data centers e outros ativos de nicho que têm ganho crescente interesse dos investidores.

Os investidores neste segmento são maioritariamente fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões e seguradoras, que procuram rendimentos estáveis a longo prazo através do arrendamento destes imóveis a empresas e particulares.

Onde foi Investido o Dinheiro em 2025

Segundo os dados da Cushman & Wakefield, o retalho manteve a liderança em termos de captação de investimento em 2025, atraindo 29% do total investido em imobiliário comercial em Portugal. Esta categoria inclui centros comerciais premium e lojas de rua em localizações prime de Lisboa e Porto, que continuam a ser altamente disputadas por marcas internacionais.

Os escritórios ficaram em segundo lugar com 26% do investimento, apesar de um período de absorção mais difícil. O mercado de escritórios em Portugal tem sido pressionado pela disseminação do teletrabalho e pelos modelos híbridos de trabalho, que reduziram a procura por espaços de escritório tradicionais. Em Lisboa, a absorção de escritórios recuou 23% em 2025, e no Porto a quebra foi ainda mais acentuada, de 51%.

A hotelaria captou 20% do investimento total, beneficiando do robusto desempenho do turismo em Portugal, que em 2025 atingiu receitas recorde de 29 mil milhões de euros. Os investidores apostaram sobretudo em hotéis de categoria superior em Lisboa, Porto e no Algarve.

Os ativos alternativos — residências de estudantes, residências sénior e data centers — representaram 13% do investimento, um valor que tem crescido de forma consistente nos últimos anos e que reflecte tendências demográficas e tecnológicas de longo prazo.

O segmento industrial e logístico, apesar de ter registado uma quebra na absorção de cerca de 30%, continua a atrair investimento (11% do total), impulsionado pelo crescimento do comércio eletrónico e pela necessidade de proximidade dos centros de distribuição às grandes áreas urbanas.

Capital Estrangeiro Domina com 60% do Investimento

Um dos dados mais marcantes do imobiliário comercial português é o peso do capital estrangeiro: mais de 60% do investimento provém de investidores internacionais. Este interesse deve-se a vários fatores que tornam Portugal atrativo no contexto europeu:

• Yields mais elevados do que na Europa Ocidental: As taxas de rentabilidade dos imóveis comerciais em Portugal são superiores às verificadas nos mercados mais maduros como Alemanha, França ou Reino Unido. Os escritórios prime em Lisboa oferecem yields de 5%, os de Porto de 6,5%, a logística de 5,5% e os centros comerciais de 6,15%.
• Estabilidade política e jurídica: Portugal é percecionado como um mercado estável, com um sistema jurídico previsível e boa proteção para os investidores.
• Crescimento do turismo: O forte desempenho do setor turístico torna os ativos hoteleiros particularmente atrativos.
• Crescimento económico sustentado: Com o PIB a crescer de forma consistente e o desemprego em mínimos históricos, as perspetivas para a atividade económica e, consequentemente, para a procura de espaços comerciais são positivas.

Os principais investidores internacionais no imobiliário comercial português são fundos de origem britânica, francesa, alemã, americana e do Médio Oriente, que veem em Portugal uma oportunidade de diversificação geográfica com um perfil de risco-retorno atrativo.

Perspetivas e Oportunidades para 2026

As perspetivas para o imobiliário comercial português em 2026 são genericamente positivas, mas com alguns pontos de atenção. As consultoras especializadas identificam a habitação acessível para o segmento médio como um dos maiores desafios e oportunidades para este ano, num contexto em que a escassez de oferta residencial a preços moderados cria oportunidades para promotores e investidores dispostos a desenvolver projetos neste segmento.

O setor logístico deverá recuperar, apoiado pelo contínuo crescimento do comércio eletrónico em Portugal e na Europa. A localização estratégica de Portugal como porta de entrada atlântica para a Europa reforça a atratividade do país para plataformas logísticas de distribuição.

Os escritórios deverão continuar a enfrentar um período de ajustamento, com uma procura menos dinâmica do que antes da pandemia e uma tendência crescente para espaços mais flexíveis, de menor área, mas de maior qualidade e com melhores condições de sustentabilidade e eficiência energética.

Para os investidores particulares que pretendem ter exposição ao imobiliário comercial sem comprar diretamente um imóvel, os fundos de investimento imobiliário (FII) disponíveis em Portugal oferecem uma forma acessível de participar neste mercado. Contudo, como em qualquer investimento, convém estudar cuidadosamente os fundos disponíveis e, se necessário, consultar um especialista em gestão de patrimónios antes de tomar qualquer decisão.