Comissão de Reembolso Antecipado no Crédito Habitação Voltou em 2026: O Que Muda e Como Planear

O regresso da comissão de reembolso antecipado em 2026 obriga os titulares de crédito habitação a repensar a estratégia de amortização do seu empréstimo.

Desde o início de 2026, quem quer amortizar antecipadamente o seu crédito habitação em Portugal voltou a pagar uma comissão ao banco. Após três anos de isenção — uma medida excecional criada em 2022 para aliviar o impacto da subida das taxas de juro —, a comissão de reembolso antecipado regressou a 1 de janeiro de 2026 para os contratos a taxa variável destinados a habitação própria e permanente.

Esta mudança afeta centenas de milhares de famílias portuguesas que aproveitaram os últimos anos para reduzir o seu crédito habitação sem custos adicionais. Perceber as novas regras é essencial para quem ainda planeia fazer amortizações em 2026.

O Que é a Comissão de Reembolso Antecipado

A comissão de reembolso antecipado é um valor que o banco pode cobrar quando o cliente decide pagar, total ou parcialmente, o seu crédito habitação antes do prazo acordado. Esta comissão existe porque, ao antecipar o pagamento, o cliente priva o banco dos juros que receberia ao longo do tempo restante do contrato.

Em Portugal, os limites máximos para esta comissão são definidos por lei:

• Créditos a taxa variável (ex.: indexados à Euribor): máximo de 0,5% sobre o capital reembolsado antecipadamente, para contratos de habitação própria e permanente.
• Créditos a taxa fixa: máximo de 2% sobre o capital reembolsado (estes nunca beneficiaram da isenção).
• Habitação secundária ou outros fins: máximo de 0,5% (estes também nunca beneficiaram da isenção).

Nem todos os bancos cobram o máximo legal. Alguns praticam valores inferiores ou mesmo isenção contratual para determinados perfis de clientes. Convém consultar o contrato e questionar o banco sobre as condições específicas.

Porque Terminou a Isenção

A isenção da comissão de reembolso antecipado para créditos a taxa variável foi criada em setembro de 2022, como resposta excecional à subida abrupta das taxas de juro — especialmente da Euribor —, que agravou significativamente as prestações mensais de milhões de famílias portuguesas.

A medida foi sendo renovada anualmente e estava em vigor até 31 de dezembro de 2025. Em novembro de 2025, o Parlamento chumbou propostas que visavam prolongar a isenção no âmbito do Orçamento do Estado para 2026. O Governo, por sua vez, não apresentou alternativa legislativa, deixando cair a isenção sem renovação.

A partir de 1 de janeiro de 2026, a lei voltou ao regime habitual: os bancos podem voltar a cobrar a comissão de até 0,5% sobre os montantes amortizados antecipadamente nos créditos habitação a taxa variável para habitação própria e permanente.

Quanto Custa Agora Amortizar: Exemplos Práticos

Para perceber o impacto concreto, veja os seguintes exemplos:

• Amortização de 10.000 euros: a comissão máxima será de 50 euros (0,5% de 10.000 euros).
• Amortização de 25.000 euros: a comissão máxima será de 125 euros.
• Amortização de 50.000 euros: a comissão máxima será de 250 euros.

Em termos absolutos, os valores podem parecer reduzidos, mas é importante compará-los com a poupança em juros que a amortização proporciona. Na grande maioria dos casos, amortizar antecipadamente continua a ser financeiramente vantajoso, mesmo pagando a comissão.

Ainda Vale a Pena Amortizar o Crédito Habitação

A resposta depende das condições de cada contrato, mas na generalidade dos casos, sim — a amortização antecipada continua a ser uma decisão inteligente, mesmo com a comissão de 0,5%.

Para perceber se compensa, é útil calcular a poupança em juros que obteria ao reduzir o capital em dívida versus o custo da comissão. Por exemplo, numa amortização de 10.000 euros num crédito com taxa de juro de 3,5% ao ano, a poupança anual em juros seria de cerca de 350 euros. A comissão de 50 euros seria recuperada em menos de dois meses.

O momento em que compensa menos amortizar é quando a taxa de juro do crédito é muito baixa e existe uma aplicação financeira alternativa — como depósitos a prazo, Certificados de Aforro ou PPR — que ofereça uma rendibilidade líquida superior à taxa do crédito. Nesse cenário, pode valer a pena guardar o dinheiro nessa alternativa em vez de o destinar à amortização. Convém consultar um especialista financeiro para avaliar o seu caso específico.

Como Planear as Amortizações em 2026

Com a comissão de volta, é recomendável adotar uma abordagem estratégica nas amortizações. Eis alguns conselhos práticos:

• Agrupe as amortizações: Em vez de fazer pequenas amortizações frequentes — que geram comissões múltiplas —, considere juntar capital e fazer uma amortização anual de maior dimensão, reduzindo o número de vezes que paga a comissão.
• Aproveite o Multibanco e o homebanking: As amortizações antecipadas podem geralmente ser feitas online, sem necessidade de deslocação à agência bancária. O processamento é imediato ou no final do mês, consoante o banco.
• Verifique isenções contratuais: Alguns contratos mais antigos ou com condições especiais podem prever a isenção de comissão. Consulte o seu contrato de crédito ou contacte o seu gestor de conta.
• Considere a renegociação ou transferência do crédito: Se o seu banco praticar a comissão máxima, pode ser uma boa altura para negociar condições mais favoráveis ou analisar se a transferência para outro banco — com melhores condições globais — compensa.
• Use o simulador do Banco de Portugal: O Portal do Cliente Bancário disponibiliza informação detalhada sobre os direitos dos consumidores e os limites máximos das comissões praticadas pelos bancos em Portugal.

O Que Esperar Para os Próximos Meses

Com a Euribor a 6 e 12 meses a mostrar sinais de estabilização em torno dos 2,5%, as prestações do crédito habitação indexado a este indexante já sofreram uma redução considerável face aos máximos de 2023. Ainda assim, muitas famílias mantêm um nível de endividamento elevado e continuam a ver nas amortizações antecipadas uma forma eficaz de reduzir a dívida e, consequentemente, a prestação mensal.

O regresso da comissão de 0,5% não elimina essa vantagem, mas obriga a um cálculo mais cuidadoso. Antes de qualquer amortização, consulte o extrato do crédito, calcule a poupança em juros e compare com o custo da comissão. A decisão mais acertada é sempre a que melhor serve o seu equilíbrio financeiro a longo prazo.