IMI e IMT em 2026: Novas Regras, Isenção Jovem até 330 Mil Euros e O Que Muda Para Si

As novas regras de IMI e IMT em 2026 incluem isenção para jovens em imóveis até 330 mil euros — saiba quem beneficia e como aproveitar estas medidas.

A compra de um imóvel em Portugal envolve sempre o pagamento de impostos, e 2026 trouxe mudanças relevantes tanto no IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) como no IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Para quem está a pensar comprar casa — especialmente os mais jovens —, conhecer estas regras pode representar uma poupança significativa.

O Que É o IMT e Como Se Calcula

O IMT é um imposto pago pelo comprador no momento da aquisição de um imóvel. O valor a pagar depende do preço de compra (ou do valor patrimonial tributário, caso seja superior) e é calculado com base em escalões que são atualizados anualmente. Em 2026, os escalões do IMT foram atualizados em 2%, acompanhando a inflação.

Para imóveis destinados a habitação própria e permanente, existe isenção de IMT quando o valor de aquisição não ultrapassa 106.346 euros. Acima deste valor, aplicam-se taxas progressivas que variam entre 2% e 8%, dependendo do escalão em que o imóvel se enquadra. Para habitações secundárias ou prédios rústicos, as regras são diferentes e as taxas tendem a ser mais elevadas.

IMT Jovem: A Grande Novidade Para Quem Tem Até 35 Anos

Uma das medidas mais impactantes introduzidas pelo Orçamento do Estado para 2026 é a expansão do regime de IMT Jovem. Esta isenção permite que os jovens até aos 35 anos adquiram a sua primeira habitação própria e permanente sem pagar IMT, desde que o valor do imóvel não exceda 330.539 euros.

Para perceber a dimensão desta poupança, basta fazer as contas: um jovem que compre um apartamento por 280.000 euros pouparia, sem esta isenção, vários milhares de euros em IMT. Com o IMT Jovem, o imposto é zero — uma diferença que pode ser decisiva para quem está a dar os primeiros passos na vida profissional e financeira.

Os requisitos para beneficiar do IMT Jovem são:

• Ter menos de 36 anos à data da escritura (inclusive — ou seja, ter até 35 anos completos).
• Ser a primeira aquisição de habitação própria e permanente.
• O imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente (não pode ser habitação secundária ou investimento).
• O valor de aquisição não pode ultrapassar os 330.539 euros.

IMT Para Não Residentes: Aumento Previsto

Em sentido inverso, o Governo sinalizou a intenção de aumentar o IMT aplicável à compra de habitação por parte de não residentes, com exceção dos emigrantes portugueses. Esta medida visa desincentivar a compra de imóveis para investimento por parte de estrangeiros em zonas de pressão habitacional, onde a procura tem contribuído para a escalada dos preços.

Os emigrantes portugueses ficam excluídos desta majoração, podendo beneficiar das mesmas condições que os residentes. Para os restantes não residentes (cidadãos estrangeiros que não residam em Portugal), o custo de aquisição de imóveis deverá aumentar.

As Regras do IMI em 2026: O Que Muda Para Proprietários e Inquilinos

O IMI é um imposto anual pago pelos proprietários de imóveis, calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) e nas taxas fixadas por cada município. Em 2026, há novidades relevantes em dois frontes:

• Arrendamento a preços acessíveis: Para imóveis arrendados com rendas que não ultrapassem os 2.300 euros mensais, não será aplicado o Adicional ao IMI (AIMI), um sobretaxa que incidia sobre imóveis de valor elevado. Esta medida pretende incentivar os proprietários a colocar os seus imóveis no mercado de arrendamento a preços moderados.
• Dedução de rendas no IRS para inquilinos: Em 2026, os arrendatários podem deduzir até 15% das rendas pagas no IRS, com um teto máximo de 900 euros. Esta medida beneficia especialmente os inquilinos de rendas mais baixas a moderadas.

Como Calcular Quanto Vai Pagar de IMT em 2026

O cálculo do IMT pode parecer complexo, mas existe uma fórmula simples: multiplica-se o valor de aquisição pela taxa aplicável ao escalão correspondente e subtrai-se a parcela a abater definida na tabela. O resultado é o IMT a pagar.

Existem simuladores online disponibilizados pela Autoridade Tributária e por vários sites especializados em finanças pessoais que permitem calcular o IMT estimado de forma rápida e gratuita. Antes de fechar qualquer negócio imobiliário, é aconselhável fazer esta simulação para incluir o IMT no orçamento total da compra.

Outros Custos a Ter em Conta na Compra de Casa

Para além do IMT, a compra de um imóvel em Portugal implica outros custos que é importante considerar:

• Imposto de Selo: habitualmente 0,8% do valor de aquisição para habitação.
• Escritura notarial e registo predial: valores que variam consoante o notário e a conservatória, mas que podem atingir algumas centenas de euros.
• Comissão de mediação imobiliária: paga pelo vendedor, mas pode influenciar o preço final negociado.
• Custos bancários: se recorrer a crédito habitação, há comissões de análise, avaliação do imóvel e formalização do crédito.

Perspetivas: Vale a Pena Comprar Casa em 2026?

Com os preços dos imóveis em máximos históricos e os custos de crédito ainda acima dos mínimos dos anos anteriores, a decisão de comprar casa em 2026 deve ser ponderada com cuidado. O IMT Jovem é um incentivo relevante para os mais jovens, mas não elimina os restantes custos de aquisição nem o impacto dos preços de mercado.

Se está a pensar comprar imóvel, pode valer a pena consultar um consultor imobiliário ou um especialista em crédito habitação para analisar a sua situação específica, simular o total de encargos (incluindo IMT, imposto de selo e custos bancários) e avaliar se o momento é o mais adequado para avançar.